The suffocating cycle in Dutch commercial real estate

7 million m2 of vacant office space in the Netherlands. By 1015 it will be 10 million. Is it due to the new trend of working from home? No, says Laurens van Doorn in newspaper NRC Next today, page 18. The article is in Dutch only. If you’d like to receive an English recap, please drop us a note in the comment field below.

 

Bouw kantoorpanden even duurzaam als de grachtenpanden

Zolang we kantoorgebouwen puur bekijken als beleggingsproduct, voeden we de vicieuze cirkel van leegstand.

Projectontwikkelaar, belegger, huurder en overheid houden elkaar nu totaal in de tang.

Zo stimuleer je leegstand en lelijke nieuwe gebouwen.

Nederland zal naar verwachting met 10 miljoen m2 leegstand van kantoorruimte kampen in 2015. Het besef begint door te dringen dat er verkeerd is gebouwd. Zielloos, op verkeerde plekken, met inferieur materiaal. En dat slopen soms de enige, pijnlijke, uitweg is.

Over dat probleem stond een verhelderende analyse in nrc.next (30 maart). In het artikel ontbrak echter een belangrijke achterliggende oorzaak van de leegstand: dat er in Nederland niet wordt gebouwd met de wens van de huurders in het achterhoofd, maar vanuit het adagium ‘kantoren zijn financiële producten’. Pas als dat verandert, kunnen we de leegstand aanpakken.

Een alledaags voorbeeld: een groot bedrijf wil naar een groter kantorenpand. Er is 10.000 m2 nodig, in een nieuw gebouw op een nieuwe plek. Er is al een mooi stukje grond dat klaar ligt. Het bedrijf besteedt dit plan uit bij een projectontwikkelaar en zegt: ik wil hier dat nieuwe gebouw hebben en ik teken voor tien jaar huur. Als jij het gebouw verkoopt aan een belegger, wil ik flink meedelen in de winst.

De ontwikkelaar heeft door die tien jaar huurgarantie een mooie positie voor Duitse en Nederlandse vastgoedfondsen. De fondsen kopen in bij de ontwikkelaar voor de jaarhuur maal een factor, bijvoorbeeld 12. Stel dat de huur 100.000 euro per jaar is, dan wordt het voor 1.200.000 euro verkocht. Daarvan krijgt de huurder een fiks percentage, nog voordat het gebouw er überhaupt staat.

 

De inzet van de ontwikkelaar is uiteraard winst. Uitgaande van het bovengenoemde voorbeeld zal hij het gebouw voor maximaal 9x de jaarhuur gebouwd willen krijgen. Er zijn compleet uitgedachte systemen waardoor je weet met welke bouw en materialen je dat voor elkaar krijgt. Om het gebouw wat meer aanzien te geven komt er nog een mooie gevel op, en dan is het klaar. Het resultaat: een dertien in een dozijn kantorenpand waar de huurders al na een paar jaar erg graag weg willen. Er is immers gebouwd rondom winst in plaats van behoeftes.

Na tien jaar wordt de huur opgezegd en de huurder besluit om het heil elders te zoeken: 500 meter verderop, op een nieuw lapje grond. Met een nog mooier of groter pand. Waarna de hele cyclus, inclusief de winstdeling, opnieuw begint.

De belegger blijft achter met een doorsnee kantorenpand waar niet snel nieuwe huurders op af komen. Het pand staat al gauw lange tijd leeg, dat geldt zeker voor gebouwen uit de jaren ‘80. Grote kans dat hetzelfde geldt voor panden in de omgeving, die dezelfde cyclus hebben doorlopen. Door deze leegstand trekken steeds meer huurders uit de omgeving naar een andere locatie, en het resultaat is een halfleeg kantorenterrein.

Deze financiële cyclus wordt door veel partijen in stand gehouden: de huurder, de projectontwikkelaar, de (institutionele) beleggers en de gemeente. Want de gemeente werkt eraan mee: willen we het risico nemen dat we dat grote bedrijf in onze regio verliezen als we ze weigeren om 400 meter verderop weer een nieuw pand te bouwen? Veel gemeenten nemen dat risico niet en geven soms korting op de grond to

Mede door die cyclus blijft de deur dicht om te herbestemmen of te slopen. Men wil niet de pijn van het afschrijven en daardoor blijft de waarde van panden kunstmatig hoog. In Londen werden kantoorpanden aan het begin van de financiële crisis hard afgeschreven, en private partijen namen hun verlies. Zij hielden in het ergste geval alleen de grondwaarde over. Maar toen kon er wel weer wat gebeuren op die grond.

In Nederland stranden herbestemmingplannen voor leegstaande kantoren erg vaak. Met zeker de helft van de 7 miljoen vierkante meter zal nooit meer iets gebeuren, als dit zo doorgaat.

Hoe kunnen we die cyclus doorbreken? Door panden af te schrijven en als belegger je verlies te nemen. En, nog belangrijker, door kantoorpanden te bouwen met een hoge intrinsieke waarde. Gebouwd met hoogwaardige materialen, gevestigd op een goede locatie en ontwikkeld rondom de behoefte van de gebruikers. Alleen dan maak je in alle opzichten een duurzaam gebouw: milieuvriendelijker, mensvriendelijker, multifunctioneel en toekomstbestendig. De meest duurzame gebouwen, denk aan de onze grachtenpanden, hebben door de tijd heen een scala aan functies gekregen. Omdat het pand charme heeft en een goede ligging. Die functiewisseling is niet voorbehouden aan grachtenpanden; een kantorenpand dat mensvriendelijk, multifunctioneel en duurzaam is gebouwd, kan mettertijd dienst gaan doen als hotel, school of winkelcentrum. Door goed te luisteren naar de gebruikers -vrijwel niemand wil graag werken in een monofunctioneel pand, op een slecht bereikbaar industrieterrein- overstijg je zelfs de mode in de architectuur.

Laurens van Doorn is directeur van NIC Commercieel Vastgoed. Hij ontwikkelde midden in de recessie Creative Valley in Utrecht, dat binnen drie maanden helemaal was gevuld met huurders.

Comments

Leave a comment