Verborgen leegstand bij kantoorhuurders

In het Financieele Dagblad van 26 mei 2011 verscheen een artikel over een nog grotere leegstand van kantoren dan tot nu toe werd gedacht. Hieronder het volledige artikel:

 

Verborgen leegstand bij kantoorhuurders

De leegstand op de kantorenmarkt is nog groter dan de verhuurders nu registreren. Huurders kampen met een verborgen overschot aan vierkante meters, die de markt opkomen zodra huurcontracten ten einde lopen.

Marijn Jongsma, Amsterdam

Volgens de Netherlands Facility Costs (NCF) Index zaten zowel huurders als eigenaar-gebruikers vorig jaar minimaal 6% te ruim in hun jasje. Krimpende organisaties doen sneller hun overtollige werkplekken van de hand dan vierkante meters kantooroppervlak, zo blijkt.

Door de economische malaise zoeken de leden van de NCF Index – grote ondernemingen, instellingen en overheden – naar een intensiever gebruik van kantoorruimte, waardoor uiteindelijk minder vierkante meters nodig zijn. ‘Het aantal vierkante meters per werkplek daalt’, zegt voorzitter Rinus Vader van de NCF Index. ‘Eigen kantoortjes verdwijnen en de kantoortuin is weer terug. Daarnaast wordt één werkplek steeds vaker door meerdere mensen gebruikt. Laptops en mobiele telefoons maken het “nieuwe werken” technisch mogelijk.’

Drama van jewelste

In het traditionele kantoor wordt de vaste werkplek maar een derde van de werktijd echt gebruikt: werknemers zijn op weg naar een klant, met vakantie of in vergadering. Aangezien de kosten van een kantoorwerkplek een slordige € 10.000 per jaar bedragen, zijn er grote besparingen mogelijk. ‘In theorie kun je qua ruimte met de helft terug’, aldus Vader, in het dagelijks leven werkzaam bij ingenieurs- en adviesbureau DHV. ‘Dat gaat niet gebeuren. Ik schat in dat de kantoren de komende jaren een kwart tot een derde van hun ruimte schrappen.’ Deze pas begonnen ontwikkeling valt in een markt waar nu al zeven miljoen van de in totaal vijftig miljoen vierkante kantoormeters leegstaat.

‘Een drama van jewelste’, aldus Vader. ‘Maar efficiënter kantoorgebruik levert het bedrijfsleven geld op. In de dienstverlening bedragen de kosten per werkplek al snel een vijfde van de totale kosten. Dat er daardoor tijdelijk pijn zit bij de verhuurder, is dan pech. De vastgoedsector moet veel kantoren gaan ombouwen naar andere functies. We hebben het eigenlijk over tweedehands gebouwen.’

Langjarige contracten

De NCF Index meet sinds 2003 jaarlijks de totale kosten per werkplek. Tot en met 2010 daalden deze met 13%, vooral door 23% lagere ICT-kosten (een kwart van het totaal) en 18% minder uitgaven aan zaken als catering, beveiliging, schoonmaak en meubilair. Huisvestingskosten (voor het overgrote deel de huur), goed voor bijna de helft van de totale kosten per werkplek, namen vorig jaar pas voor het eerst af, en wel met 8%.

Huurverlagingen kunnen fors oplopen, aldus Vader, ‘tot 30%’. Omdat veel huurders langjarige contracten hebben afgesloten, werken de dalende tarieven vertraagd door in de gemiddelde huisvestingskosten. Ook de lengte van de contracten staat volgens Vader onder druk. ‘Zolang de huren dalen, willen huurders zich niet lange tijd voor een bepaalde prijs vastleggen. Bovendien twijfelen ze eraan of ze in de toekomst net zoveel kantoorruimte nodig hebben als nu. Dat heeft zowel met de economische situatie als het nieuwe werken te maken.’

Volgens Vader zijn de ‘afgelegen, monotone kantoorreservaten’, vaak langs de snelweg en slechts per auto bereikbaar, het minst gewild. ‘Het klassieke kantoorwerk is tanende, mensen zoeken combinaties tussen werken thuis en op kantoor. Dat vergt een goede bereikbaarheid. Panden van hoge kwaliteit, dicht bij stations en dicht bij de binnenstad, blijven goed in de markt liggen.’

Leave a comment